7 min.

Prodej bytu nebo domu s hypotékou (návod a postup)

Únor 28, 2022
Miroslav Pleva
Chcete prodat nemovitost s hypotékou a nevíte si rady, jak vyřešit zástavní právo k nemovitosti? Mohu vás ujistit, že prodej nemovitosti se zástavním právem je v praxi zcela běžný jev, ze kterého si rozhodně starosti dělat nemusíte. Důležité je vždy správně nastavit jednotlivé kroky prodeje, a to i s ohledem na konkrétní zájemce o nemovitost a způsob, jakým tito zájemci hodlají nákup vaší nemovitosti financovat. 

Postup stručně a v bodech:

  • Hypotéku není problém splatit z peněz získaných až při prodeji nemovitosti. Na splacení tak nepotřebujete vlastní prostředky.
  • Postup se liší podle toho, zda kupující hradí pořizovací cenu z vlastních prostředků, nebo z hypotéky. Ani jedna situace není problém. 
  • Transakci je třeba správně načasovat a koordinovat obě strany včetně jejich bank. S tím vám rádi pomůžeme.

Prvně je mít třeba na paměti to, že naprostá většina zájemců o vaší nemovitost nebude mít obvykle zájem na tom, aby spolu s nákupem vaší nemovitosti na ně přešlo rovněž i zástavní právo, resp. závazek z hypotéky, kterou toto zástavní právo zajišťuje. Je proto zapotřebí, aby v souvislosti s prodejem nemovitosti došlo i k zániku zástavního práva a jeho výmazu z katastru nemovitostí. Zániku zástavního práva můžete dosáhnout například tím, že hypotéku splatíte ještě předtím, než k prodeji své nemovitosti vůbec přistoupíte. K tomu však budete potřebovat dostatek vlastních peněžních prostředků, což je často problematické. Mnohem obvyklejší způsob zániku zástavního práva proto představuje postup, kdy ke splacení vaší hypotéky dojde až během samotného procesu prodeje nemovitosti, a to za použití peněžních prostředků kupujícího, respektive jeho banky.

Dva scénáře prodeje nemovitosti s hypotékou

Jak už jsem výše uvedl, bude přitom zapotřebí zohlednit i způsob, jakým kupující nákup vaší nemovitosti bude financovat. Bude-li kupující nemovitost platit výlučně z vlastních zdrojů, pak obvykle celou kupní cenu složí nejprve do úschovy, ze které následně, poté, co dojde k převodu vlastnického práva, část takto složené kupní ceny poputuje do vaší banky na splacení hypotéky. Popsaný způsob poskytuje kupujícímu jistotu v tom směru, že ačkoliv v době uzavírání kupní smlouvy je nemovitost zatížena zástavním právem, v rámci následného vypořádání kupní ceny dojde k zániku tohoto zástavního práva a kupující tak získá čistou nemovitost bez jakýchkoliv závad.

Bude-li kupující nákup nemovitosti financovat alespoň zčásti z prostředků hypotečního úvěru, je celý proces do značné míry obdobný, pouze s tím rozdílem, že banka kupujícího prostředky hypotečního úvěru v části, která je určena ke splacení vaší hypotéky, zásadně nepoukazuje do úschovy, ale vyplácí přímo vaší bance. Banka kupujícího se tímto způsobem chrání, když si zajišťuje, že vaše staré zástavní právo skutečně zanikne a že její nové zástavní právo se tím posune do prvního pořadí.

Postaráme se o vše kolem prodeje

Ušetřete svůj čas a nervy a svěřte prodej nemovitosti nám. Postaráme se o veškerou administrativu.

Jak postupujeme při prodeji?

S daným postupem se pojí ještě jedna významná skutečnost, a sice, že se neobejde bez zřízení (v pořadí již druhého) zástavního práva k vámi převáděné nemovitosti. Toto nové zástavní právo má za úkol zajistit peněžní prostředky, které banka kupujícímu na nákup vaší nemovitosti půjčuje. Ačkoliv se z vašeho pohledu jedná o cizí dluh (dluh kupujícího vůči bance), bude to v určité fázi převodu právě vaše nemovitost, která tento cizí dluh bude zajišťovat. Jakkoliv se dané řešení může pro kupujícího zdát nekomfortní, hypoteční praxe žádné jiné nepřipouští. Na druhou stranu dlužno dodat, že tento postup obvykle nečiní zásadní potíže. Zástavní právo je právo věcné, to znamená, že vždy sdílí osud věci, kterou zatěžuje. Po převodu vlastnického práva k vaší nemovitosti proto spolu s vaší nemovitostí přejde na kupujícího i toto nové zástavní právo.

Jak načasovat prodej nemovitosti s hypotékou?

Pro účely splacení hypotéky v rámci prodeje vaší nemovitosti je rovněž zapotřebí stanovit správný termín, ke kterému má ke splacení hypotéky dojít. Tento termín se z časového hlediska bude lišit podle toho, zda kupující kupní cenu hradí z vlastních zdrojů či z prostředků hypotečního úvěru, a to z důvodů, které byly rozvedeny výše. K požadovanému termínu vaše banka vyčíslí veškeré své pohledávky, jejichž včasnou úhradou dosáhnete zániku zástavního práva na vaší nemovitosti. Zástavní právo se totiž vyznačuje tzv. akcesoritou, což znamená, že zástavní právo zaniká vždy společně s dluhem, který zajišťuje.

Prodej nemovitosti zatížené zástavním právem tedy nepředstavuje nijak zásadní problém, který by vás od záměru prodeje měl odradit. Naopak, v dnešní době, která prodávajícím přináší zajímavé obchodní příležitosti, můžete z výtěžku prodeje dosáhnout nejen na splacení hypotéky, která se k prodávané nemovitosti váže, ale například i druhé hypotéky, zatěžující vaši jinou nemovitost. S ohledem na neustále rostoucí úrokové sazby hypotéčních úvěru se toto zdá jako zajímavé východisko zejména tehdy, končí-li vám v dohledné době období fixace stávající hypotéky.

Prodej nemovitosti zatížené zástavním právem se vyznačuje vyššími nároky co do nastavení a načasování jednotlivých kroků a vyžaduje jejich vzájemnou a úzce provázanou koordinaci nejen mezi smluvními stranami, ale zejména mezi jejich bankami. Pokud byste si některými z těchto kroků nebyli zcela jisti, obraťte se s důvěrou na odborníky, kteří na hladký průběh celého procesu dohlédnou.

Autor článku Miroslav Pleva je realitním advokátem spolupracujícím s franšízantem sítě realitních kanceláří RE/MAX.